中国的房地产市场的腐烂根基

本文翻译自:http://www.economist.com/news/leaders/21708730-real-estate-elsewhere-its-economy-chinas-short-term-fixes-mask-deep-structural

就在一年前,政策制定者对中国股市暴跌竭嘶底里。现在则是中国的房地产市场泡沫造成国内外的担忧。由于房地产行业占了世界第二大经济体需求的约四分之一,市场崩溃的影响将远远超出一国的范围。事实上,就目前而言,中国也许可以避免灾难性的崩溃(见文章)。但它没有迹象表明能够实施必要的根本改革,以纠正价格剧烈波动的市场失调,从长远来看是危险的。

乐观地认为危机可以避免的一个原因是风险已经被识别。由于许多大城市的房地产价格在上海,深圳和南京每年飙升30%以上,甚至中央银行的首席经济学家也警告说存在“泡沫”。中国最富有的人(和房地产开发商)王建林上个月则更进一步,称之为“历史上最大的泡沫”。外国银行经济学家,当地经纪人和国家的智库都同意这个观点。今年的抵押贷款急剧上升,恐惧已经加剧。7月和8月,它们占新增银行贷款的近80%。

政府清楚地竖起了警告标志:在过去两个星期,房地产购买的政策在大约二十个城市收紧,表明中央政府推动地方政府遏制他们的房价过度上涨。紧缩措施(通常提高支付的购买价格的百分比作为现金首付)在过去是有效的。尽管最近的抵押贷款空前繁荣,中国家庭负债仍然较低。今年早些时候当影子银行开始借贷给购房者以支付预付款时,监管机构很快就禁止了这种做法——这与去年当当局对配资炒股无动于衷使股市泡沫般膨胀有所不同。

房价的上涨也强烈地提醒我们,中国对房地产的需求仍然如此疯狂。惠誉,一家评级机构,计算得出中国从现在到2030年每年将需要约8亿平方米的新房,以满足人们搬到城市和购买更好的家园的需求,这大约是新加坡的国土面积。这实际上不及中国最近每年完成的十亿平方米,但仍然是非凡的。

然而,由于政府的政策,所有这些住宅的市场仍然受到严重扭曲。最根本的是,政府不能按人们想要住的地方进行开发。因为它想要控制大城市的增长,所以限制了城市土地的供给。稀缺推高价格;建筑商和购房者都会付出奇高的溢价。较小的城市仍有大量未售出的房屋。当前的上涨没有对它产生多大影响。匹配供给通常不是主要考虑因素:因为土地销售是地方政府收入的重要来源。也不可能每个人都住在他们想要的地方,因为居留许可(户籍制度)仍然可以用来阻挡外地人。

家是我的巢

进一步被扭曲的是压抑的金融体系,限制了投资机会。外汇管制阻碍了国外的合法投资;国有银行保持极低的存款利率;股市已经是过山车。因此,物业看起来是一个非常有吸引力的标的吸引着过剩的现金。调查表明,现在中国的那些买房者中,也许五分之一是投资者而不是自住者。核心业务瘫痪的国有企业,抗拒破产和改革,转向物业发展,弥补利润。

在许多中国城市的限购措施对解决这些结构性问题毫无作用。一点都不奇怪。它们是共产党顽固困境的核心:如何在不增加突然“硬着陆”的风险的情况下保持经济的快速增长,如何让市场蓬勃发展,同时保持党的控制。至少在房地产方面,解决方案就在眼前。中国必须坚持开放金融体系,最重要的是彻底改革土地政策。如果没有,房地产的狂热会一次次扫荡大城市,这些繁荣将有一天以毁灭而结束。

 

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