中国房地产业又一块多米诺骨牌可能倒下

碧桂园也不会是最后一个。

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过去一周,房地产巨头碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings, 2007.HK, 简称﹕碧桂园)的股票和债券价格大幅下跌,此前有媒体报道称,碧桂园取消了一项配股计划。配股对资金紧张的房地产行业来说本是难得的一线曙光。碧桂园目前表示,没有就拟议的配股达成最终协议,现阶段也不考虑该交易。该公司2024年1月到期美元债券的交易价格为其名义价值的25%,而6月中旬时这一比例为81%。

上个月,对于政府将出台更多宽松措施的憧憬曾短暂提振中国房地产类股,但很快被现实打脸。据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的数据,7月份中国百强房地产开发商的合同销售额同比锐减33%。今年1-7月份,这些开发商的销售总额同比下降了5%,抹去了中国放弃严格的疫情防控政策后不久在年初取得的所有进展。碧桂园7月份的合同销售额同比下降了60%,令人震惊。

销售额骤降意味着用于偿还债务和完成项目的现金减少。碧桂园今年将有近20亿美元的债券到期或有资格提前赎回。该公司曾被认为是仍屹立不倒的实力较强的民营开发商之一。然而,低迷的房地产市场意味着,没有哪家开发商——尤其是民营开发商——是真正安全的。

此外,中国政府支持房地产行业的最新举措,包括降低购房门槛的举措,似乎也不太可能有多大帮助。在中国恒大集团(Evergrande, 3333.HK, 简称:中国恒大)首次濒临崩塌近两年之后,即使是最大的开发商仍可能遇到麻烦,这一事实想必会让潜在购房者缺乏信心。

Source: 中国房地产业又一块多米诺骨牌可能倒下 – 华尔街日报

房地产出清与重生

我在18年就写了篇《中国的房地产泡沫要破了》。如果那个时候就停止拿地,这个地产公司还有可能安全下车。

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“几乎每家开发商目前都面临重资产过剩的难题。最近未出险房企都提及用尽全力销售,说白了就是希望抢占最后一点需求,对于卖不掉的货源则积极计提减值,后续再通过调整拿地质量来‘换牌’。”一名头部房企人士分析称,但“换牌”的过程相当漫长,就算是未出险房企,更艰难的日子还在后面。

7月14日,在国务院新闻办公室(下称“国新办”)举行的上半年金融统计数据情况新闻发布会上,央行货币政策司司长邹澜称,房地产市场供求关系已经发生深刻变化。三天后的国新办新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖称,从中长期来看,房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展,“这是由市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的”。

一名券商机构地产研究人士解释称,过去一两年,监管层认为房地产行业需求仍在,只是被各种限制性政策抑制住,因此调控多从解除限购限售、降低交易成本等方面入手;如今,他们也意识到行业下行的症结在于需求根本性不足。

“过去多年尤其是棚改货币化以来,房价单边上涨,市场需求结构以炒房(投资)为主、刚需为辅,改善性需求被市场供应不足抑制。”该研究人士指出,随着房价下跌已成事实并形成市场共识,投资需求开始全面退场;2022年上半年,市面上改善型产品供应增加,改善性需求曾短期释放后又重新萎缩。因为刚需在价格未跌至足够低前,不具备购买意愿。

Source: 最新封面报道|房地产出清与重生_财新周刊频道_财新网

融创中国无力偿债,中国公司美元债违约增加

又倒一家。

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融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称:融创中国)曾经是中国表现最好的房地产开发商之一,现在则无力支付一笔逾期的美元债券利息,这标志着创始人孙宏斌陷入落败。之前几个月孙宏斌一直在竭力阻止他打造的这家房地产巨头陷入违约。

总部位于天津的融创中国周四表示,在30天宽限期结束之际,该公司无法凑足资金支付2,950万美元债券利息。根据该债券的发行说明书,不支付这笔利息的话,可能引发融创中国面值总计77亿美元的国际债券发生交叉违约。

融创中国的国际债券违约将进一步打击投资者对中国房地产行业的信心。根据高盛(Goldman Sachs)的研究报告,截至4月底,自2021年初以来共有17家中国开发商违约,涉及的外币债务总额达514亿美元。

Source: 融创中国无力偿债,中国公司美元债违约增加 – 华尔街日报

海花岛39栋楼已有行政复议决定

我说过什么来着?

https://www.zhongguotese.net/2022/海南儋州责令恒大10日内拆除海花岛39栋楼.html

海南日报记者从儋州市有关部门获悉,近日,复议机关就海花岛39栋楼行政复议案,依法作出了变更原拆除为没收的决定。该部门负责人表示,将依法依规保护好有关各方合法权益。此前,有关部门已对张琦、林东等8名责任人员予以问责处理,对其他相关责任人员将依规依纪依法进一步调查处理。

Source: 海花岛39栋楼已有行政复议决定_政经频道_财新网

评级下调触发提前偿债 融创中国要求标普撤销评级

当代版掩耳盗铃。

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  3月23日,国际评级机构标普称,应融创中国(01918.HK)要求,撤销对其长期发行人信用评级。此前,国际评级机构标普、惠誉、穆迪都曾下调融创中国评级。

  3月22日,穆迪将融创中国的企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”,展望“负面”,并将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa2”。3月15日,惠誉将融创中国评级从“BB-”下调至“B-”,并列入负面观察名单。

  发行人委托机构评级,亦可申请撤销评级,撤销评级意味着评级机构不会再对融创中国进行任何评论和评级行动。此前,包括蓝光发展( 600466.SH )、中国奥园(03883.HK)、新力控股集团(02103.HK)等多家出险房企都曾要求评级机构撤销评级。

  据财新了解,标普撤销评级后,融创中国还会陆续向惠誉、穆迪提出撤销申请。

  3月15日评级下调触发了融创中国美元私募债和银团贷款提前还款。一名接近融创中国的人士称,对应的资金规模约为20亿美元,其中一笔2.25亿美元的私募债原定于7月到期。目前,融创中国正就上述债务商谈展期。

  市场信心持续下滑、合同销售额不断走低,增加了融创中国未来几个月在债券市场再融资的不确定性。这是惠誉下调评级的核心原因。

Source: 评级下调触发提前偿债 融创中国要求标普撤销评级_财新网_财新网

郭树清称房地产泡沫化金融化势头得到扭转

翻译过来意思是房价不涨转跌了咯。

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郭树清:房地产泡沫化金融化势头得到扭转,希望房地产市场调整平稳些

据证券时报,银保监会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上表示,2021年重点领域金融风险持续得到控制,宏观杠杆率下降大约8个百分点,金融体系资产扩张恢复到较低水平,房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。他还表示,去年以来房地产市场出现调整,这对金融业(化解风险)来说是好事,但不希望房地产市场的调整太剧烈,希望能平稳些。

Source: 中国财经媒体报道汇总:郭树清称房地产泡沫化金融化势头得到扭转 – 华尔街日报

广州和上海下调房贷利率以提振楼市

感觉也不会好起来了。

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中国两个一线城市下调房贷利率,在房地产行业疲软可能威胁宏观经济之际,加入提振住房市场的行列。

根据官方媒体中央电视台报道,在南部城市广州,包括中国银行(Bank of China Ltd.)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China)在内的中国六家大型国有银行周一将房贷利率下调0.2个百分点。

此次下调之后,广州首套和二套房房贷利率分别降至5.4%和5.6%。房贷利率参考中国5年期贷款市场报价利率(LPR),2月份LPR维持在4.6%不变,1月份下调了0.05个百分点。

据中国官媒新华社下属的《经济参考报》周二报道,上海已将首套房贷利率从5%下调至4.95%。

广州和上海房贷利率下调的幅度虽然不大,但凸显出中国决策者对房地产市场的担忧。去年对房地产开发商杠杆的监管约束已导致许多房企违约,潜在购房者的热情也因此有所降温,其中许多人之前认为房价会一直上涨。

Source: 广州和上海下调房贷利率以提振楼市 – 华尔街日报

中国地方法院裁定查封冻结恒大成都心怡房地产1.01亿美元财产

广州中院开始行动了?比我预计的要快一些,还以为会拖一拖呢。

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中国一家地方法院裁定查封冻结中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)子公司成都心怡房地产开发有限公司(Chengdu Xinyi Real Estate Development Co.)名下价值人民币6.404亿元(约合1.01亿美元)的财产,理由是拖欠工程款。

上海建工集团股份有限公司 (Shanghai Construction Group Co., 600170.SH, 简称﹕上海建工)周二在上交所发布公告称,旗下一家子公司去年12月向广州市中级人民法院提起诉讼,近日该法院裁定查封冻结成都心怡房地产开发有限公司的财产。

就在上周,上海建工发布公告称,广州一家法院已裁定查封冻结恒大另一家子公司名下价值人民币3.615亿元的财产,理由是拖欠工程款。

陷入困境的房地产开发商中国恒大在向承包商支付款项方面遇到了困难;合同销售额下滑、越来越多的债务到期导致恒大出现了流动性问题。

截至2021年6月,中国恒大的未偿债务总额大约有3,000亿美元,其中包括大约200亿美元的美元债。

Source: 中国地方法院裁定查封冻结恒大成都心怡房地产1.01亿美元财产 – 华尔街日报