中国房地产的未来

很多代表既得利益的经济学家,总是用玄乎而且有点自相矛盾的方式讨论房地产的未来。作者用大白话把这个很多人没讲清楚的问题讲清楚了。
至于你信不信,反正我是信了。

在房地产理论领域,很多所谓需求分析是伪分析,比如说全国人民都想在北上深买房子。这种说法混淆了“想在北上深买房子”和“想在北上深有房子”,全国人民其实不仅都想在北上深有房子,还都想有很多套。事实上,全世界人民几十年来都想在纽约伦敦东京香港拥有房子,而且越多越好。全世界人民几千年来也都想拥有成吨的黄金。这些根本不构成所谓购买需求,且不说买不起,有钱也未必花在这上面。

Source: 中国房地产的未来-二律背反的一灯如豆-财新博客-新世纪的常识传播者-财新网

中国的房地产泡沫要破了

你还有房价信仰吗?是时候要多想一想了。
本人在私募基金投资房地产五年有余,已经感觉到房地产行业的寒冬。

冬天的痕迹

广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售_地产界_澎湃新闻-The Paper

广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售_地产界_澎湃新闻-The Paper

澎湃新闻记者 庞静涛

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2463812

为什么房地产协会主动研究取消预售?
大开发商挤出小开发商。融资能力不够强的小开发商,一旦没有预售制度的资金支持,根本转不动。
去杠杆和对影子银行的打击也严重的削弱了小开发商的融资渠道。
如果你买了100强以外开发商的预售房,关注一下工程进度。也许小开发商把项目便宜卖给大开发商是最好的结果。

Continue reading “中国的房地产泡沫要破了”

市场接踵踩踏 下一处在房地产

跟我的看法是一致的。

这个判断没错,但问题在于巨量的债权资金以房子为抵押品,如果出现了一定比例的资产需要出清,市场接盘的力量在哪里?有人可能会说,历史上也有过社会资金链断裂,房子作为抵押品后来处置回收情况比较理想。但我想说,当下的存量房产规模、以房产作为抵押的债权资金规模之大,是史上未有的情况。这一轮房地产繁荣周期长达30余个月,房地产公司的销售收入利润数倍甚至十倍于历史,结果是居民财富的50%-60%配置于房产,金融机构50%以上的信贷投放于地产行业。现在经济进入下行阶段,行业企业日渐萧条,人们的收入出现下降,预期更是糟糕。这时候哪怕很小的一个比例的房地产资产进入市场出售,都会带来对市场心理和价格的冲击。房子买涨不买跌的心态,有风险偏好的资金匮乏,房地产的流动性能好吗?

(略)

还有人说中国没有解决土地财政问题,政府就不会让房子跌。我觉得这是种相当幼稚的判断,是不愿花时间思考或想当然得出的结论。政府调整供求关系的政策,确实能干预房价的走势,但是房子这么个大类资产其实是根本不可能被驯服的。想想上任政府不遗余力地想调控房价,最终房价跌了吗?原因很简单,市场有自身的运行规律。即使分析政府的意愿,我也觉得维护地产行业与支持实体经济目标相悖。房地产行业这么大的规模,占用了巨量的社会资源,这其实也是实体经济融资难的重要原因之一,因为资金总量有限,尤其是具有一定风险偏好的资金,非此即彼。可谓地产非标不死,信用环境不兴。

Source: 市场接踵踩踏 下一处在房地产_观点频道_财新网

楼价已在超高水平 港府财政司考虑放宽楼市按揭比例

其实是怕楼市崩盘了吧。

香港财政司司长陈茂波1月8日表示,香港楼价已在“超高水平”,超出普通市民的负担能力,政府正考虑放宽按揭比例。他还说,不希望外界将港府所思所虑曲解为“减辣”,进而对楼市产生“推波助澜”的效果,政府只能不断研究并等待合适时机推出政策。

Source: 楼价已在超高水平 港府财政司考虑放宽楼市按揭比例_公司频道_财新网

一次司空见惯的利益输送

前年的时候,公司CEO的司机给我们推荐了一个项目,是一个住宅项目。

待今年项目销售的时候,这位司机以成本价认购了其中一套,根据我们最后销售的情况,大约比市价便宜一百万。

然而故事还没完,我刚才说他认购吧,其实他根本没付钱,定金都没付,但是已经装修好了并且住进去了。

现在项目清算,清算报告会有个注脚写着应收某某xxx万购房款。

然而我觉得可能过两年也不会有人记得这个事情了。

万达将在兰州新建文旅城

还能有这种操作?

  据甘肃日报8月19日报道,王健林在现场表示,将加大投资力度,在兰州市投资建设一个大型文化旅游项目,同时选择甘肃其他城市新建设10个万达广场项目。

  这是王健林在7月19日出售13个文旅城项目后,首次表示要加大投资力度建设文旅城,项目获得了地方政府支持。

Source: 万达将在兰州新建文旅城_公司频道_财新网

中国的房地产市场的腐烂根基

本文翻译自:http://www.economist.com/news/leaders/21708730-real-estate-elsewhere-its-economy-chinas-short-term-fixes-mask-deep-structural

就在一年前,政策制定者对中国股市暴跌竭嘶底里。现在则是中国的房地产市场泡沫造成国内外的担忧。由于房地产行业占了世界第二大经济体需求的约四分之一,市场崩溃的影响将远远超出一国的范围。事实上,就目前而言,中国也许可以避免灾难性的崩溃(见文章)。但它没有迹象表明能够实施必要的根本改革,以纠正价格剧烈波动的市场失调,从长远来看是危险的。

乐观地认为危机可以避免的一个原因是风险已经被识别。由于许多大城市的房地产价格在上海,深圳和南京每年飙升30%以上,甚至中央银行的首席经济学家也警告说存在“泡沫”。中国最富有的人(和房地产开发商)王建林上个月则更进一步,称之为“历史上最大的泡沫”。外国银行经济学家,当地经纪人和国家的智库都同意这个观点。今年的抵押贷款急剧上升,恐惧已经加剧。7月和8月,它们占新增银行贷款的近80%。

政府清楚地竖起了警告标志:在过去两个星期,房地产购买的政策在大约二十个城市收紧,表明中央政府推动地方政府遏制他们的房价过度上涨。紧缩措施(通常提高支付的购买价格的百分比作为现金首付)在过去是有效的。尽管最近的抵押贷款空前繁荣,中国家庭负债仍然较低。今年早些时候当影子银行开始借贷给购房者以支付预付款时,监管机构很快就禁止了这种做法——这与去年当当局对配资炒股无动于衷使股市泡沫般膨胀有所不同。

房价的上涨也强烈地提醒我们,中国对房地产的需求仍然如此疯狂。惠誉,一家评级机构,计算得出中国从现在到2030年每年将需要约8亿平方米的新房,以满足人们搬到城市和购买更好的家园的需求,这大约是新加坡的国土面积。这实际上不及中国最近每年完成的十亿平方米,但仍然是非凡的。

然而,由于政府的政策,所有这些住宅的市场仍然受到严重扭曲。最根本的是,政府不能按人们想要住的地方进行开发。因为它想要控制大城市的增长,所以限制了城市土地的供给。稀缺推高价格;建筑商和购房者都会付出奇高的溢价。较小的城市仍有大量未售出的房屋。当前的上涨没有对它产生多大影响。匹配供给通常不是主要考虑因素:因为土地销售是地方政府收入的重要来源。也不可能每个人都住在他们想要的地方,因为居留许可(户籍制度)仍然可以用来阻挡外地人。

家是我的巢

进一步被扭曲的是压抑的金融体系,限制了投资机会。外汇管制阻碍了国外的合法投资;国有银行保持极低的存款利率;股市已经是过山车。因此,物业看起来是一个非常有吸引力的标的吸引着过剩的现金。调查表明,现在中国的那些买房者中,也许五分之一是投资者而不是自住者。核心业务瘫痪的国有企业,抗拒破产和改革,转向物业发展,弥补利润。

在许多中国城市的限购措施对解决这些结构性问题毫无作用。一点都不奇怪。它们是共产党顽固困境的核心:如何在不增加突然“硬着陆”的风险的情况下保持经济的快速增长,如何让市场蓬勃发展,同时保持党的控制。至少在房地产方面,解决方案就在眼前。中国必须坚持开放金融体系,最重要的是彻底改革土地政策。如果没有,房地产的狂热会一次次扫荡大城市,这些繁荣将有一天以毁灭而结束。