中国宣布迄今最大胆的房地产救市措施

谁买单?地方看中央,中央看地方。

在杭州和南京等城市,有关部门已经推出了改建或收购存量住房用作保障性住房的计划。

但也有经济学家警告说,考虑到存量住房和未完工住房的数量,全国性的计划要想奏效,规模必须很大。

野村(Nomura)估计,未完工的住房多达2,000万至3,000万套,政府至少需要花费4,400亿美元才能完成建设,扫清堵塞中国房地产市场和整体经济的障碍。

蒙特利尔BCA Research首席新兴市场策略师Arthur Budaghyan认为,需要向受困房地产市场注入更大规模的资金——至少人民币5万亿元——才能对整体经济产生实质性影响。他说,这笔资金需要快速投入,不能拖个三到五年细水长流。他说:“问题在于投入多少、什么时候投入以及投入的速度有多快。”

Source: 中国宣布迄今最大胆的房地产救市措施 – WSJ

中国提出“消化存量”计划预示房地产危机形势转变

回忆一下有多久没有听过房住不炒了?
但我觉得财政也不会拿出真金白银来收购房地产。

最近召开的中央政治局会议以及几个城市放松限购政策的举措,对房地产行业来说是难得的好消息,带动恒生内地地产指数回升至年初水平上方。该指数衡量中国大型上市房企的表现,目前仍接近十年来的最低点。

决策者没有透露住房新政的细节。大和分析师William Wu说,起码官员们似乎正在酝酿新一轮房地产刺激措施。他说,新思路似乎有些像2016年政治局会议上提出的去库存政策,那之后在政府支持下中国进行了一轮棚户区改造。

Wu表示,这并不意味着中国政府会突然直接干预和购买住房,但这种措辞确实提高了市场预期。

大华分析师Jieqi Liu和Damon Shen估计,政府可能会拨出不超过约合2,770亿美元的资金用于房地产收购,大致相当于2023年新房销售总额的17%。

一些分析师预测,新的细节将于7月份浮出水面,届时中共高层将开会讨论中国未来五年的战略方向和经济规划。但最近放松购房限制的趋势已经加快,上周有几个大城市放松了相关规定,其中两个城市取消了对购买二套住房的所有限制。

Source: 中国提出“消化存量”计划预示房地产危机形势转变 – WSJ

中国房地产泡沫早有警示信号,为何无人悬崖勒马?

因为他们可以从中获利,而且亏损的时候,他们个人不会有太大损失。

图洛克和史蒂文森造访了恒大在16个城市的40个项目,得出的结论是,许多项目都是“僵尸资产”,收入很少或根本没有收入。这些僵尸资产包括入住率极低的酒店、从未有租户入驻的商铺以及远离主要人口中心的园区。

在距离朝鲜边境几小时车程的一个港口城市,有一个项目的六栋住宅楼被废弃,没有工人、住户或销售人员。然而,据图洛克和史蒂文森称,恒大在账面上仍将该项目视为优良资产,并未减记其价值。

图洛克和史蒂文森特别留意了恒大的停车库。许多车库几乎是空的。据他们估计,恒大已建成约40万个停车位,但却难以出租或出售,而在审计报表中,恒大仍将这些停车位的价值定为75亿美元,即每个停车位近2万美元。

这两位会计师说,恒大将车位作为投资性不动产而非库存资产入账,这种会计处理方式在同行中不同寻常,使得恒大可以高估车位价值,并提前将收益入账。

他们在当年晚些时候写给客户的一份题为《审计师睡着了》(Auditors Asleep)的报告中写道:“根据我们的估计,该公司已经资不抵债,其股权一文不值。”报告认为,恒大只能通过增加借贷才能维持下去。

恒大为其会计操作和商业行为进行了辩护,称其财务报告经过了审计。

(略)

“挖洞”

中资银行以及富达(Fidelity)、景顺(Invesco)、贝莱德(BlackRock)和品浩(PIMCO)等国际机构投资了中国的房地产债券。由于这些债券的回报率高达两位数,需求远远超过供应,因此投资者似乎愿意容忍这里面可疑的交易结构。

其中一种广受欢迎的策略被银行家和投资者戏称为“挖洞”,即利用空壳子公司借款,并由房地产开发母公司提供担保。根据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)查阅到的文件资料,除了6月30日和12月31日这两个被大多数中国房地产公司用来计算财务业绩的截止日期,前述担保全年有效。

这种交易结构使母公司可以避免在它们自己的资产负债表中披露为子公司债务提供担保所产生的负债。律师和会计师都表示,这种做法并不违法,因为资产负债表按规定只需提供公司在某一特定时间点的财务健康状况。

据了解这种操作的开发商和银行家说,开发商有时会在借款时多次抵押相同的抵押品。

一家对冲基金的高管回忆说,他在半打私募债务发行的条款书上都看到过同样的抵押品清单,即开发商子公司的股份、应收账款或公司官员的私人飞机和豪宅。因为需要创造高回报的业绩,他还是购买了这些债券。

他说,如果作为投资组合经理选择不忽视抵押品问题,拒绝购买这些债券,那么他的业绩将落在最后,他将被解雇。

据银行家和一家开发商的高管透露,中资银行非常热衷于承销此类债券,有时他们会同意将数以千万美元计的自有资金投资于这些债券,而不管债券的定价如何。银行的这种热情会向让其他投资者感觉相关交易十分火热,进而压低利率,使开发商的融资成本降低。

这位高管说:“那个时候是我们选择投资者,而不是相反的情况。”

当时恒大已成为中国最大的开发商,决心到2020年跻身世界百强企业。

(略)

在2020年初抗疫封锁期间稍作暂停之后,市场继续强劲攀升。

根据高盛(Goldman Sachs)的数据,中国住宅和开发商库存的总价值达到52万亿美元,是美国住宅市场规模的两倍,比整个美国债券市场还要大。根据广发银行(China Guangfa Bank)和西南财经大学(Southwestern University of Finance and Economics)的一份报告,中国人近78%的财富捆绑在住宅物业上,而美国只有35%。

纽约对冲基金经理奎林以及香港会计师图洛克和史蒂文森等怀疑论者对此感到困惑。

奎林在考察天津开发项目后积累的空头头寸亏损了数百万美元。他说,做空中国房地产股票就像与魔鬼对话时,魔鬼承诺10美元的股票将在两年内跌至零。“但魔鬼没有告诉你的是,”他说,“在这两年内,股票会先涨到100美元,然后再跌到零。”

到2020年底,警示信号越来越难以忽视。

天津的房价可与伦敦房子最贵的地方匹敌。全中国有数百万套住房空置。

Source: 中国房地产泡沫早有警示信号,为何无人悬崖勒马? – WSJ

中国重拾社会主义住房观以解决房地产危机

学习新加坡模式?

中国庞大的房地产市场正在崩溃。习近平希望重拾社会主义住房观,重新由国家来掌管房地产市场。

中国各地的房价都在下跌,房地产开发商纷纷破产,人们开始怀疑房地产是否还能再次成为一项可行的投资。房地产危机正在拖累中国经济增长,也令国际投资者惊慌失措。

根据新战略,中国共产党将接管国内房地产市场的更大份额,这将一改多年来房地产业由民营部门主导的局面。根据参与讨论的政策顾问的说法和政府最近发布的公告,该战略有两大方案作为支柱。

其中一套方案是,由国家收购民营房地产市场上的不良项目,并将其改造成住房,再由政府出租,或在某些情况下出售。另一套方案主张国家本身为中低收入家庭建造更多的保障性住房。

上述政策顾问说,目标是将由国家建造的、限制条件下低价出租或出售的住房在中国住房存量中占比从目前的5%左右提高到至少30%。

Source: 中国重拾社会主义住房观以解决房地产危机 – 华尔街日报

深圳国资委:必要时通过一切可能手段支持万科

看来是真的扛不住了。

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深圳国资委:万科是深圳国资体系重要成员,必要时通过一切可能手段支持

6日下午,万科与金融机构举行交流会,深圳市国资委主任王勇健,党委委员、二级巡视员叶新明,深铁董事长辛杰等共同出席会议。会上,深圳国资委表示充分认可和信任万科团队的专业性,万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策,具备足够的安全性,并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况,深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

Source: 中国财经媒体报道汇总:深圳国资委:必要时通过一切可能手段支持万科 – 华尔街日报

习近平寻求对中国房地产困局追责

房地产规模积累到今天这么大可能不能完全怪他,不过引爆这个雷的就没有第二个人了。

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在中国房地产业的萧条威胁中国经济复苏之际,习近平正在寻找可以指责的对象。

知情人士称,在对负债累累的房企中国恒大(Evergrande)的亿万富翁创始人涉嫌违法犯罪进行调查之后,中国政府正在将调查范围扩大到为开发商的高风险行为提供便利的银行业人士和金融机构。

这些知情人士称,被调查的人员还包括国有大行中国银行(Bank of China)的一位前负责人。

上个月,习近平在会见高级官员时明确表示,他希望对房地产行业的整顿不留死角。该行业在高峰时期曾占到中国经济总量的四分之一。

知情人士称,习近平在此次会议上表示,他可以容忍经济增长因房地产下滑而放缓。但他补充说,反腐必须进行到底。

Source: 习近平寻求对中国房地产困局追责 – 华尔街日报

China Has Second Thoughts About Controlling Prices in Its Multi Trillion-Dollar Housing Market

WSJ的这篇文章说,中国可能会放开房价下跌的限制。
这几乎是个潘多拉魔盒。我希望在房价真的开始暴跌之前,金融管理部门可以免除房贷人的无限责任。也就是说房贷违约后收回房产就不用继续还款了。

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Recently, Beijing has sent signals indicating it is okay with cities easing or abandoning the price floors, in tandem with other steps the central government has taken to support the market, such as lowering interest rates.

China Real Estate Business Weekly, the flagship newspaper of China’s Housing and Urban-Rural Development Ministry, published an editorial on Aug. 20 urging local policy makers to eliminate price floors.

“Developers should be allowed to carry out self-rescue through price reduction promotions in order to raise funds as soon as possible,” the article said. Other articles in state media have made similar cases.

Some industry analysts have pushed back, arguing in other media that it is too dangerous to remove the floors.

Guangzhou, a manufacturing hub in southern China with a population of 15 million, this month allowed developers to start selling apartments freely without seeking approval on sale prices, according to Chinese media reports. It also lowered the city’s price floor late last year.

Source: China Has Second Thoughts About Controlling Prices in Its Multi Trillion-Dollar Housing Market – WSJ

楼市限购13年来首度大规模调整 广州为半数行政区域“松绑”

割最后一批韭菜。

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广州共有11个行政区。政策调整后,在番禺、黄埔、花都、增城和从化五个行政区以及白云区的江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域,楼市不再限购。

这些区域多为广州的新城区或者非核心区域。

广州成为首个在非核心区域放松限购的一线城市。在前述保持限购的区域,非广州市户籍居民家庭的购房门槛也有所降低,连续缴纳个税或社保的时间由五年缩短为两年。

(略)

然而楼市并未大幅反弹。中指研究院发布的数据显示,在9月的前两周,广州成交商品住宅面积为26万平方米,和8月同期相比,仅增长了2.4%。这意味着政策效果不及预期。

Source: 楼市限购13年来首度大规模调整 广州为半数行政区域“松绑”_财新网_财新网