恒大危机蔓延,中国开发商违约情况加剧

开发商!

周三晚间,中国房地产开发商当代置业(中国)有限公司(Modern Land (china) Co., 1107.HK, 简称:当代置业)称,公司面临流动性问题,正寻求聘请一个财务顾问。当代置业一批2.5亿美元的债券将于10月25日到期。该公司之前计划将这批债券中的大部分的偿还日期推迟三个月,但已取消此项计划。

过去一周,中国地产集团有限公司(China Properties Group Ltd., 1838.HK) 10月15日到期的2.26亿美元3年期票据发生违约。周二,标普全球评级(S&P Global Ratings)将新力控股(集团)有限公司(Sinic Holdings (Group) Company Limited, 2103.HK, 简称:新力控股集团)的评级下调至“选择性违约”,此前这家总部位于上海的公司未能偿付一天前到期的2.5亿美元债券。

另一家资金紧张的开发商鑫苑(中国)置业有限公司(Xinyuan Real Estate Co., XIN)将原定于10月15日到期的2亿多美元的美元债券置换成了两年后到期的债务,即所谓的不良债务交换(distressed debt exchange)。

Maybank Asset Management区域固定收益部门联合主管Rachana Mehta表示,开发商正在跳过债务偿付以保存现金,因为如果收益率仍居高不下,将很难在国际债券市场上为即将到期的债务进行再融资。

投资者还担心,恒大、花样年控股和其他资金紧张的中国开发商会优先偿付中国大陆的供应商和债权人,将较少的资金留给境外债券持有人。

再融资压力可能会加剧,根据高盛的数据,明年1月将有超过60亿美元的美元债务到期,高于本月的22亿美元,而11月和12月都不到20亿美元。

与此同时,许多开发商的合同销售额在同比基础上已下降超过20%或30%,而且这种放缓可能会继续下去。

最近几天,穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)下调了多家开发商的投机级评级,并将另外一些开发商的评级展望下调至负面。穆迪表示,由于在融资条件紧张的情况下消费者信心减弱,预计许多开发商的合同销售额将在未来6-12个月下降。

许多交易员和投资者都在关注佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 简称﹕佳兆业集团)的情况,该公司曾在2015年违约。根据Tradeweb的数据,周四,佳兆业集团2024年11月到期的一笔债券报价为面值的30%。

周一,穆迪将佳兆业集团的评级下调至B2,称该公司有不超过32亿美元的境外债务将在明年年底到期。其中包括可卖回债券,意味着投资者可以要求公司在到期前回购这些债券。

可以肯定的是,碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园)和龙光集团有限公司(Logan Group Company Limited, 3380.HK, 简称:龙光集团)等实力更强公司的债券最近几天收复了一些失地。此前中国央行表示,恒大事件对金融行业的外溢性可控。

也有一些公司在按期付款。世茂集团控股有限公司(Shimao Group Holdings Limited, 0813.HK, 简称:世茂集团)上周表示,已按计划到期偿还了8.2亿美元的债券。

不过,市场情绪依然脆弱。安盛的Veneau表示:“投资者尚未考虑趁低买入,因为此次抛售已经变得相当具有破坏性。”“可能更多的是一种评估损失的心态。”

房地产是中国经济增长的主要驱动力,开发商的财务困境可能会进一步打击中国家庭的购房意愿,此外还有其他担忧,比如难以获得抵押贷款以及有关价格是否会继续上涨的疑虑。中国买家通常会为尚未完成的项目预付大笔资金。

Brandywine Global投资组合经理Tracy Chen说:“真正令人担忧的是,这种情况影响购房者的购房意愿,进而对经济增长产生负面影响。”

Maybank Asset Management的Mehta表示,她会等待新债发行市场重新向开发商开放,或者政府支持的迹象出现,才会转而对房地产领域持更为积极的看法。下个月的中共中央委员会全体会议可能会出台相关的支持措施。

Source: 恒大危机蔓延,中国开发商违约情况加剧 – 华尔街日报

房价下跌之际,中国各地着手支撑楼市

楼市!

随着北京方面对房地产行业的强力打击引发楼市震荡,全国各地的官员正在采取措施稳定房价。

地方政府的干预措施,包括扩大对年轻购房者的补贴和禁止开发商对新房“恶意降价”,反映出当局试图在抑制失控的房价和抑制开发商债务方面找到微妙平衡——所有这一切都要以不在关键的房地产市场引发更广泛的恐慌为前提。

据《华尔街日报》(Wall Street Journal)对政府书面通知和官方媒体报道的统计,自8月份以来,全国十多个城市的政府官员纷纷采取了措施,以防止房价暴跌。

不过在上述举措出台的同时,中国一些最大和房价最昂贵的城市也在实施房价上限以防房价上涨过快。这种政策背离反映出中国广阔的国土上各地存在的差异,并突显出决策者面临的挑战,因为这还是购房者第一次质疑长期以来关于房价会一直上涨的观念。

长期以来,监管机构一直对失控的房价公开表示担忧。但去年,中国对开发商的债务负担实施了严格的新限制。中国银保监会主席郭树清3月份时对房地产泡沫发出警告,称泡沫已经变得“非常危险”。

周三,中国国家统计局的官方数据显示,9月份70个大中城市的新房均价环比下跌,这是六年多来的第一次。

70个城市中只有27个城市的新房价格在上个月环比上涨,这是自去年2月以来的最低数字,当时全国各地的新冠疫情令楼盘销售大受打击。

如今,政府已经成功地抑制了市场上的泡沫,一些城市的工作重心迅速转移,要确保房价不会降得太厉害。

哈尔滨是中国最东北部的省会城市,靠近俄罗斯边境,当地官员本月早些时候开始为首次购房的大学毕业生提供相当于3,100至15,600美元的补贴。

(略)

得克萨斯农工大学(Texas A&M University)经济学教授甘犁表示,在新冠疫情之前,中国许多城市已经出现了大量房屋空置的情况,一些城市的房屋空置率高达22%,尤其是中小城市。研究机构牛津经济研究院(Oxford Economics)周三在一份研究报告中对客户表示,相比之下,新加坡和德国的房屋空置率不到10%,英国的房屋空置率不到5%。

中国高级官员在公开场合淡化了围绕房价可能进一步下跌的担忧。

周三,国务院副总理刘鹤承认房地产市场存在问题,但称整体风险可控。同时,中国央行行长易纲表示,中国恒大的风险是个案风险,并补充说有信心能把风险控制在一定范围,避免发生系统性风险。

然而在幕后,中国政府决策者已经开始为房地产市场更广泛的问题做准备,例如要求地方政府做好接管中国恒大地方房地产项目的准备。

地方官员对销售滑坡和房价下跌的担忧也在升温,长期以来,向房地产开发商出售土地一直是地方政府的主要收入来源。

研究机构荣鼎集团(Rhodium Group)根据100个城市的交易数据计算得出,在9月的前三周,按面积计算的土地销售比去年同期下降43%。

Source: 房价下跌之际,中国各地着手支撑楼市 – 华尔街日报

楼面价不到400元 华为斩获深圳超大体量工业用地

啧啧啧,这都不叫输血了,这是换肝啊。

近年来深圳意欲推动新兴产业集群化发展,2021年至今共推出22宗工业用地。10月18日,华为技术有限公司(下称“华为”)以底价将龙华区一宗工业用地收入囊中。四年前,华为将终端总部迁至东莞松山湖。此次华为在深圳拿地,释放出明确信号,即深圳希望留住实体产业。

据出让公告,该宗土地总用地面积约51.49万平方米;计容总建面为76.36万平方米,包括61.66万平方米厂房,5.5万平方米食堂,9万平方米宿舍及2000平方米物业服务用房。

(略)

此次出让给华为的工业用地体量巨大,在寸土寸金的深圳,一次性出让如此大规模的工业用地极为罕见。“此前深圳出让的工业用地,无论是普通工业用地还是新型产业用地,单宗体量通常介于数万至10多万平方米。”世联行集团首席工改顾问董极告诉财新记者。

这宗土地的挂牌起始价为2.98亿元,竞买保证金为6000万元。最终仅华为一家企业参与竞买,顺利底价拿地,综合楼面地价为390.26元/平方米。

2021年5月28日发布的《深圳市工业用途标定地价公示信息表》显示,龙华区的工业用地标定楼面地价介于725-1245元/平方米之间。

标定地价是标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,以2021年1月1日为估价期日,所估算出来的土地权利价格。以此对比,华为此次拿地成本几乎相当于龙华工业用地评估价最低价的一半。

一名国际顾问行深圳产业地产负责人认为,显而易见,华为为这宗普通工业用地付出的并非是一个市场价。

早在出让前,出让公告就对这宗工业用地设置了准入行业类别,即必须是新一代信息技术产业、新能源产业;同时,竞买申请人应当是龙华区政府遴选的重点产业项目的企业法人。

Source: 楼面价不到400元 华为斩获深圳超大体量工业用地_财新网_财新网

中国恒大取消以26亿美元出售恒大物业多数股权的计划

从描述来看,合生想要直接把资金当投资款打给恒大物业,然后恒大地产减资退出,但恒大希望做成股权转让。
而合生有这种要求估计是恒大当的注册资本金有抽资的嫌疑。

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中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)取消了以约26亿美元出售旗下物业管理公司多数股权的计划,这是这家房地产巨头缓解流动性紧张的努力遭遇的重大挫折。

这家资金紧张的开发商周三表示,之前计划将旗下盈利的子公司恒大物业集团有限公司(Evergrande Property Services Group, 6666.HK, 简称:恒大物业) 50.1%的股份出售给竞争对手合生创展集团有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 0754.HK, 简称:合生创展)的一家子公司。

这项协议于10月1日达成,原定于10月12日完成,但被中国恒大叫停。中国恒大在一份监管公告中表示,该公司“有理由相信买方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件。”恒大物业在香港上市,香港的证券监管规定要求收购一家上市公司30%或以上股份的买家必须向其所有股东提出收购要约。

合生创展在周三提交的另一份公告中反驳了中国恒大对此事的说法。该公司表示,仍准备收购上述股份,但交易的其他方提出了修改协议条款的不可接受的要求。该公司表示,其中包括要求合生创展将所有资金直接付给中国恒大,而不是根据协议规定,先将款项存入恒大物业的银行账户。

合生创展表示,“公司正在探讨保护其合法权益的各种选择。”

Source: 中国恒大取消以26亿美元出售恒大物业多数股权的计划 – 华尔街日报

习近平推行全国性房地产税计划遇阻

住房回到双轨制?有意思。

过去十年,中国已在几个城市进行了房产税试点。这些知情人士说,今年早些时候,习近平指派中国四位副总理中最资深的韩正负责扩大房产税征收范围。

然而,由于面临强烈的反对,中国政府现在只会推出一项规模有限的征税计划,而一项涉及国家提供的保障房的提议可能成为替代方案。

(略)

多年来,中国的房地产泡沫越来越大。房价的上涨速度一直快于实际经济增速,导致更多信贷流向房地产投机,进一步推高了房价。近年来,中国政府多次试图通过各种紧缩措施打破这种恶性循环,但一旦经济增长受到威胁,调控就会放松。

现在,习近平似乎下决心要实现他的口号:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

不过,据知情人士说,在内部讨论中,党内精英和普通党员对他的房产税计划的反馈绝大多数都是负面的。

今年春季,财政部、住建部、税务总局开始就全国性房产税的提议征求反馈意见,自那以来,反对的声音如潮水般涌来。该税种将每年按房产价值征收。许多官员认为,开征全国性房产税可能会打击房价,导致消费者支出骤降,并严重损害整体经济。

推行房产税的计划遭遇阻力表明,将矛头指向房地产领域对习近平来说可能是有风险的,一方面会引起普通百姓的反感,另一方面也会在党内埋下意见不和的隐患。房地产领域可能比其他任何领域都能定义现代中国。

90%以上的中国城市家庭拥有自己的住房,与房地产相关的产业占到了全国经济产出的近三分之一。而与此同时,中国高达80%的家庭财富与房地产捆绑;如果房地产价值下降,房主会觉得自己的财富缩水,从而降低消费意愿。

中国国务院、财政部、住建部以及税务总局的新闻办公室没有回复相关问题。

一些已经退休的老党员也呼吁不要开征这项新税,理由是自己负担不起任何额外的税金。“许多人、包括一些党员,拥有不止一套房产,”其中一名了解相关讨论内容的人士说。“这项新税提议正成为一个可能关乎社会稳定的问题。”

据熟悉政府商议情况的知情人士称,由于担心会造成更广泛的影响,负责房产税推广工作的副总理韩正已建议习近平,暂时不要在太大范围内征收房产税。

开征房产税的试点城市已从最初计划的约30个减为10个左右。官员们仍在为如何设定房产税试点方案的税率、是否提供优惠以及免税范围而争论不休。前述知情人士称,一项旨在将房产税推广到全国的新法律可能要到2025年左右才能最终确定;2025年是当前“十四五”规划的最后一年。

目前正在讨论的一个想法是在大城市逐步测试征收房产税计划,其中包括上海和重庆,这两个城市都从2011年开始对二套住房或高价房每年征收房产税。其他正在讨论的征税地区包括南方新兴城市深圳和海南省,二者都被习近平指定为建设社会主义市场经济的先行示范区。

据上述知情人士称,杭州市预计也将加入房产税试点计划。杭州位于富裕省份浙江,这个东部省份已经被设为共同富裕示范区,习近平的共同富裕政策旨在减少不平等现象;浙江也是四面楚歌的中国科技名人马云(Jack Ma)的商业帝国大本营所在地。

习近平10月16日在中共最高理论刊物《求是》上发表的文章中写道,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。这表明习近平已经接受了以房地产税有限试点为核心的建议。

同时,地方政府担心房地产税会导致土地需求下降并损及自身财政收入,地方政府去年的财政收入达到1万亿美元以上。地方政府财政大约有三分之一的收入来自于向房地产开发商出售土地。

(略)

荣鼎集团的中国市场研究总监Logan Wright表示:“中国政府显然愿意冒着导致经济成本上升的风险行事,这就引出了有关部门会在整顿房地产行业方面做到何种程度的问题。”

习近平在9月1日的讲话中暗示,他的经济整顿工作可能导致上述紧张局面,一些官员把此次讲话解读为他尝试让党的领导干部为应对艰难时期做好准备。

“敢于斗争是我们党的鲜明品格,” 习近平在中央党校发表讲话时表示。“开启全面建设社会主义现代化国家新征程……面临的风险和考验一点也不会比过去少。” 中央党校是为中共培训领导干部的场所。

中国社会在过去四十年发生了巨变,在毛泽东时代,人们的观念是住房应该由工作单位提供,但如今,这种职能基本已经被大幅震荡的市场接手。房产税征收计划有一个争议较小的替代方案,其核心是由国有企业提供可负担得起的住房。

按照这一思路,中国将基本上回到“双轨制”,即政府保障房和商品房并行。据政府顾问称,这是上世纪90年代末开始的中国住房改革的最初方向,但多年来的努力几乎只集中在商业化方面。

现在,一些官员和顾问表示,回归这样的体系可以帮助领导层使中国变得更加平等。原国家房改课题组组长孟晓苏上月在一篇网上文章中写道:“现在需要的是重提‘住房双轨制’,让国企、央企重新回归保障房。”

云南省政府下属的一家投资公司就是迅速采取行动的公司之一。云南省政府9月下旬宣布,云南建投集团(Yunnan Construction Investment Group)将与国有银行联手,“以高度的使命感、责任感”,扩大保障性住房供给。

Source: 习近平推行全国性房地产税计划遇阻 – 华尔街日报

习近平加强权力控制,为重释中共历史做准备

看来习近平准备搞一个关于若干历史问题的决议。

中国国家主席习近平准备在中国共产党的历史记录上正式烙上他的个人印记,这表明在中国经济不确定性加剧、中国与西方大国关系紧张之际,他对权力的控制将加强。

据中国官方媒体报道,由25名委员组成的中共中央政治局周一决定,下月于北京召开的一次闭门会议上,习近平和其他高层官员将就一份权威性描述中国共产党建党百年来所取得重大成就和历史经验的决议草案进行讨论。

该决议将是中国共产党颁布的第三份此类文件,将使习近平与毛泽东和邓小平齐名,成为拥有压倒性权威的中国领导人,想要正式重新解释中国现代史就需要这样的权威。

上述会议将于11月8日至11日召开,若该决议在会议上审议通过,将营造一种围绕习近平领导的团结氛围。目前,习近平正为定于明年举行的中国共产党全国代表大会做准备,预计他将在此次会议上获得担任中共领导人的第三届任期,打破其前任的两届任期惯例。中国共产党全国代表大会每五年举行一次。

中共中央政治局在周一会议上讨论这项拟提请审议的决议时,用溢美之词歌颂习近平,称在习近平政府的带领下,实现中华民族伟大复兴进入了不可逆转的新的“历史进程”。

(略)

习近平曾强调控制党史论述的重要性。习近平坚持认为,不能将中国过去几十年的成功与毛泽东领导下的斗争割裂开来。习近平重新启用了毛泽东的政治策略,用来打压异议以及加强对社会的控制。

作为今年庆祝建党100周年的全国性活动的一部分,有关部门修改了党史大事记,当中淡化了毛泽东在文化大革命期间的专制错误,同时删除了一些邓小平的著名语录,这些语录对专制统治的危险发出警告,并倡导在外交方面韬光养晦。

习近平本月早些时候再次援引历史,重申中国政府获得台湾控制权的决心。台湾是一个民主自治岛屿,中国最后一个王朝清朝曾控制台湾,并在1895年将该岛割让给日本。

习近平在纪念推翻清政府的辛亥革命110周年大会上发表讲话称,反对中国和台湾统一的人将受到“历史的审判”。

Source: 习近平加强权力控制,为重释中共历史做准备 – 华尔街日报

中国央行称恒大的溢出风险是可控的

不管是不是真的可控,央行的意思至少是不会救恒大的。而且说是个别现象,那意思是也不会救地产行业。

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中国央行试图缓解对中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)债务危机蔓延风险的担忧,称该开发商的问题蔓延到金融系统的风险是可控的。

据中国国家媒体报道,中国人民银行金融市场司司长邹澜周五表示,恒大盲目进行多元化扩张。邹澜说,这造成其经营和财务指标严重恶化。但他补充说,单个金融机构对该开发商的风险敞口不大。

该公司最近报告了3,000多亿美元等值的总负债,包括890亿美元的债务。

邹澜说,相关部门和地方政府目前正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作。

他表示,正督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

这位央行官员还称,恒大的问题是个别现象,地价和房价保持平稳。他说,这表明房地产行业总体是健康的。

Source: 中国央行称恒大的溢出风险是可控的 – 华尔街日报

习近平着手审查中国金融机构与民企的关系

神仙打架,小鬼遭殃。

一些官员说,习近平的目标是确保中共完全掌控国家经济命脉,防止金融业被大型民企和其他威胁政府影响力的有力参与者所控制。

反腐调查的细节往往不为外界所知。在习近平掌权的最初几年,他利用一场波及范围广泛的反腐行动,既清除了党内腐败分子,又击垮或排挤了政治对手,确保了他对权力的掌控。

在中国,金融业被认为是国家副主席王岐山的权力根基,王岐山在20世纪90年代执掌国有银行中国建设银行股份有限公司(China Construction Bank Co., 0939.HK, 简称﹕建设银行)时声名鹊起,多年来他在建设银行等有政府背景的金融机构安插了一些亲信担任要职。

王岐山在习近平的第一个任期内被称作“反腐沙皇”,那时王岐山在很大程度上回避了对金融业的调查,只对其他经济领域展开了调查。但中国的金融风险已在不断集聚,其中部分原因是国有银行对一些人脉广泛、雄心勃勃的企业大举放贷。

近几个月来,王岐山的政治影响力有所减退。他的一名长期助手在8月被指控受贿超过7,100万美元。据知悉该计划的人士称,王岐山与目前面临审视的一些金融公司存在关联。

例如,建设银行曾帮助海航集团(HNA Group)的海外收购活动融资。海航集团的董事长陈峰曾是王岐山的助手,该集团去年在沉重的债务负担下宣布破产。海航集团曾在9月下旬披露,陈峰不久前因涉嫌刑事犯罪被羁押。

上述人士称,建设银行对海航集团的贷款预计将成为新一轮审查的内容之一。

Source: 习近平着手审查中国金融机构与民企的关系 – 华尔街日报